2014年楼市向左走向右走鄂红丝线翻白叶树娃娃朱蕉钩毛蕨属圆果花楸We
2014年楼市:向左走 向右走?
新春伊始,房价的走势牵动着许多人的神经。近日央行发布201220实腹钢门3年第四季度货币政策执行报告,在对中国宏观经济进行展望时指出,房价整体仍在上涨,特别是一线城市房地产价格涨幅较高,有可能向其他关联领域传导。
进入2月份,随着春节的到来,一线城市楼市成交量却出现了周期性走弱。北京市住建委及链家地产的统计数据显示,1月份北京新建商品住宅含保障性住房签量为6908套,环比下降40%。与此同时,房价也在这“休眠”期内,出现了罕见的小幅回调。去年11月,曾致电今年2月底即将开盘的位于北京大兴的住总万科橙,售楼人员告诉,周边的楼盘价格在每平方米2.4万元左右,由于万科橙楼盘建设较为高档,预计售价要高10%,但近日再次询问价格时,报价已经在2.5万元左右,价格出现了微跌。
不过业界普遍认为,春节是楼市交易的传统淡季,楼市降温在预期之中,而且也并非低迷到“冰封”状态,反倒是供应量出现了反季节增加,显示出开发商等对后市仍较乐观,因此春节后的成交和价格反弹不可避免。特别是,去年全面房地产贷款增速回升,也成为影响今年房地产市场走势的重要因素之一。统计显示,2013年末,全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额14.6万亿元,同比增长19.1%,增速比上年末高6.3个百分点。
有观点认为,过去几年的调控中,一直把重心着力于单一的房价调控上,效果并不稳固。应当看到,房价在上涨周期中有着诸多推动因素,比如大量人口向城市特别是大型城市涌入,公共资源向部分城市集中等,在不改变外部环境的条件下,单纯地调控房价,实际上就是对需求的短期抑制,表现为限购、限贷等大量行政手段的运用,造成了需求经过压抑后会出现集中释放,房价在短暂的回调后,就是恢复性的甚至是报复性的上涨。
这与我国房地产市场的特性不无关系,在供给和需求上,房地产市场都是呈分割状态的区域性的市场。以户籍制度为代表的行政制度,实际上体现出的是公共资源和社会服务在各地区、各城市之间分配的不对等。社会公共服务资源分布的不均衡,又导致住房需求的不均衡,造成了部分城市房价过快上涨。可以说,一线城市与二三线城市房价的差距,在一定程度上是教育、医疗等公共服务水平差距的体现。
由此可见,房地产调控应当走出房价调控的范畴,纳入到经济转型的大系统中,以经济转型、资源和要素均衡分配流动,为楼市调控创建出一个良好的外部环境。
春节期间,在山东省潍坊市采访时了解到,这里的新型城镇化推进迅速,一些基层农村已经转变为社区,不仅医疗、公共交通等条件不断改善,新农合、新农保、就业等社会保障水平也不断提高,分流了中心城区的很大部分居住需求。眼下潍坊城区的房价在每平方米5000元左右,许糙枝润楠多新入市的项目也并未出现大幅度涨价。
党的十八届三中全会提出,健全城乡发展一体化体制机制,推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置。这一战略部署,将对我国房地产业产生深远影响。逐渐推进户籍制度改革和土地集约利用,必然会带来产业布局的优化以及城乡基本公共服务均等化,从而引发人口的新一轮流动,改善区域间210年来的住房需求结构,从而为房地产调控塑造出新的外部环境。
可以预见,随着中小城市群和小城镇发展,人口、资源、公共服务等将会在不同区域和城市间自发进行更加有序合理的配置。因此,如何在小叶南烛新型城镇化中统筹好房地产调控,是一道新的课题。从逻辑上看,以“人的城镇化”为核心的新型城镇化与房地产调控相使上压板与试样表面接触辅相成,相互促进。但在实际操作中,却有可能会走样。在一些城市粗放式的土地扩张中,地方政府的财政收入过度依赖土地出让金,往往通过各种手段抬高地价,比如通过给地方融资平台注资的形式,让其高价拿地,却是房价上涨的重要原因。
另外值得关注的是,我国楼市矛盾的实质,并不在于供给总量的不足,而在于资源分配的结构性失衡。随着时间推移以及人口尾叶那藤结构的变化,结构性失衡的状态还有可能会加剧,表现为高收入群体对多套房产的拥有,会形成更多的存量空置房。这一现象,将随着不动产统一登记的推进而有所改观。
目前国土资源部已明确表示,将扎实开展不动产统一登记,而住建部也正在推进全国住房信息联。愈加清晰化的居民房产信息,将成为房地产调控的基本依据和基础条件,不仅能够有效抑制异地炒房,实现精准调控,而且为房产税等市场化调控举措的落地提供了现实条件,破除了技术障碍。从长远来看,完备真实的数据支撑,将是完善我国社会主义市场经济体系和宏观调控的必要前提,作为子系统的房地产市场,必然从中获益。
新阶段的房地产调控,是一项与新型城镇化、国土空间开发布局优化以及户籍制度改革等协同推进的过程,必须注意好长短期目标的平衡,既要着眼于市场枳椇属制度的修复和完善,又要着力于外部环境的塑造,促使楼市改变运行机制。
来源:金融时报
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