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国土部：上半年地产市场对稳定经济增长起积极作用

国土资源部28日发布中国土地市场指数CLI显示，在经济下行压力明显情况下，地产景气指数进入红灯状态。经济“平行”甚至“下行”，何以地产“上行”；一线城市“地王”与三四线城市所谓“空城”何以并存？就这些问题，国土资源部法律中心主任孙英辉接受了本社专访。

土地市场“红绿灯”

：怎么判断上半年全国土地市场走势？

孙英辉：2013年上半年，我国经济运行总体平稳，经济增速放缓但主要增长指标保持在合理区间。相应的，土地市场呈现供应增速放缓和结构调整加速态势。二季度CLI中地指数回升至304点，仍处于绿色正常区间。主要分指数中，市场规模、利用集约、地产景气均快速上升，出让价格、供应结构平稳波动。初步计算，上半年地产市场对于GDP的贡献率在10%左右，拉动GDP增长近2个百分点，对稳定经济增长发挥了积极作用。

但在资源基本国情和生态环境等因素约束下，只有将土地市场这种利好效应转变为经济坛花兰内涵式发展的长期效应，才能确保宏观经济发展的稳定性和持续性。土地市场总体上是“绿灯”、地产景气变为“红灯”，既包含了宏观经济企稳并适当回升的可能性，也隐揭露各相的析出规律藏着房地产市场强力反弹的严峻挑战。

：地产景气指数为什么会率先进入“红灯区”？

孙英辉：二季度地产景气指数环比上升29.5%，同比上升11.4%，冲高至600点。从成分指标看，消除价格因素后新增信贷规模、商品房销售面积、地产股价指数等3项指标环比分别下滑21.8%、8.7%和8%，但房地产业投资总额则环比上升91.4%、同比增长23.8%，直接拉高了地产景气指数。

国家统计局数据显示，上半年我国CPI同比上涨2.4%，PPI小幅回落，同比下降1.7%，GDP增速回落至7%平台，但上半年全国房地产开发投资36828亿元，同比实际增长20.3%；其中住宅投资增长20.8%。在大部分宏观经济数据出现回落情况下，房地产增速进一步加快，也说明现阶段房地产市场发展仍然是推动土地市场的内生动力，拉动经济增长的作用未明显改变。

“空城”与“地王”对峙背后

：怎么看异常交易频发，高溢价与退地现象并存？

孙英辉：用媒体语言，所谓“空城”“鬼城”与“天价地”“地王”并存，抛开具体案例个别性差异不论，从市场预警来看，最明显的就是上半年地产开发商开始从二、三线城市向一云南舌蕨线城市“回归”。

上半年，重点房地产企业拿地呈量价齐升态势，布局持续快速向一线城市转移。在市场景气不断回升的背景下，重点房企住房销售回款迅速增加，业内人士坦言“一线供给不足和三四线供应过量”市场分化异常特征更加明显。上半年综合排名前15家重点房企竞得房地产用地2467.18公顷，同比增加37%；应支付土地出让价款1217亿元，平均购地成本5156元/平方米。

：受行政打压资本“回潮”了？

孙英辉：二季度市场规模、供应结构、利用集约和地产景气等分指数均大幅上扬，土地市场需求呈进一步扩大态势；地产景气分指数环比上升29.5%，同比上升11.4%，显示出在房地产调控政策持续作用下，以行政手段为主的调控政策效应不断消减，市场反弹压力逐渐增大。异常交易频发，高溢价与退地现象并存，表明市场微观管制手段乏力。大家都跑，就是“空城”；大家都追，就有“地王”。

“空城”“鬼城”是“只要土地城镇化、没有人口城镇化”的极端现象。土地市场发展要与新型城镇化进程相协调，土地供应要与产业集聚、人口流动、公共服务布局相衔接。防止土地城镇化快于人口城镇化，要严格控制新增建设用地，充分考虑城市群与大中小城市衔接，优化土地利用空间布局，使得土地供应与城镇化战略相匹配。

重构新型城镇化下的土地调控体系

：CLI中地指数推出时正值全球金融危机，当时您就提出行政划拨增多有负面因素，现在怎么看？

孙英辉：从CLI出让价格指数看，经过2009年以来的快速上涨后开始波动趋稳，但这是以行政手断节莎段为主调控的结果，市场机制作用尚不充分。土地行政配置，不利于提高效率、产业升级。要逐步发挥市场机制作用，宏观上稳总量保发展，中观上调结构转方式，微观上推改革促集约，逐步建立与“经济南试金液压万能实验机打滑现象产生的缘由：拉伸实验进程中钢板试样原始表面的氧化物等较硬杂物掉入下钳口夹板与下钳口座磨擦副内济增速放缓、结构调整加速”新的经济发展模式相适应的土地调控政策体系。

：数据有没有好苗头？

孙英辉：我国以调整结构转变发展方式的路径，在土地市场上已有所反应，供应总量保持稳中微增态势，供地结构持续调整，基础设施用地负增长，工矿用地增速处于较低水平。扣除房地产用地“补仓”效应，经济对土地投入的高依赖性开始变化。

年初，中央将今年GDP增长预期调低至7.5%，但仍有20余省份确定10%以上。从上半年土地供应情况看，并未出现以高投资促成高增长的模式。在土地供应总量平稳前提下，全国有23个省份用地总量保持增长，且多数为中西部地区，经济结构调整与土地资源匹配程度进一步提高。

对地方政府“开新途、堵老路”

：在新的土地调控体系中，地方政府处于什么位置？

孙英辉：年初国资委调查报告显示当前平台融资规模达到13万亿元，2013年预计到期债务总额约3万亿元，已占地方财政收入的50%以上。从前5个月地方财政收支来看，扣除中央转移支付，部分省份已出现收不抵支情况。地方政府大规模集中推出土地和利用土地大量融资，积累财政金融风险，加大了房地产调控难度。

：地方既“天价卖地”又“低价出让”怎么看？

孙英辉：现行财税体制下，中央和地方“财权”和“事权”不尽匹配，地方缺乏建设性财政资金，要实现工业化和城镇化加速发展，一方面依靠经营性用地出让取得的资金输血；另一方面以低地价出让、短期税收返还等形式供应工业用地，吸引外来投资，增加就业和税收。

“十一五”期间，工业用地出让平均价格在200元/平方米左右，变化幅度在4%以内，房地产用地出让均价则由工业用地的6倍上升到8.7倍以上。对此一尾叶鱼藤方面要正视土地出让、土地融资“涉地收入”对地方发展的贡献，另一方面要逐步改革现有土地出让和土地财税管理体制，探索实行租让结合的工业用地供应制度和国有土地收益基金，同时建立强化风险防范机制，减少违法违规抵押。

来源：新华

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